Ипотека в Словакии для иностранцев, что нас ждет в ближайшие годы

Ипотека в Словакии для иностранцев, что нас ждет в ближайшие годы

Что же будет происходить с рынком ипотечного кредитования в Словакии в ближайшие несколько лет?

Рассмотрим ключевые вопросы, интересующие большинство наших соотечественников:

  • процентные ставки
  • цена на недвижимость
  • государственное регулирование рынка
  • да и будет ли оно вообще доступно для людей с ВНЖ и ПМЖ?

Сразу оговорюсь, что я не претендую на 100% попадание в цель, однако некоторые факторы всё же дают основания спрогнозировать нижеизложенное. В этом посте я попытаюсь тезисно изложить своё видение, основанное на собственном опыте, а также информации, полученной от экспертов и аналитиков данного сегмента рынка.

Ну что ж, поехали…

Процентные ставки

Процентные ставки будут НИЖЕ актуальных. Дааа, как это не странно звучит, но именно так.

Аргументы:

  • в связи с глобальными ожиданиями замедления роста мировой экономики Европейский Центральный Банк сменил свою риторику относительно учётной ставки финансирования в среднесрочной перспективе. И если ещё в конце 2018 года, все ожидали, что на декабрьском заседании ЕЦБ, будет принято решение о её повышении, чего не произошло, то уже сейчас принято решение о её удержании на прежнем уровне, а именно 0,00%. Именно дешёвый заёмный ресурс и позволяет коммерческим банкам выходить на рынок с такими низкими процентными ставками

  • ипотека - это продукт, с помощью которого банк «цепляет» клиента. Словацкие банкиры его называют „háčikom“. Банк зарабатывает на иных продуктах: расчётно-кассовое обслуживание, валютные операции, иные формы кредитования и т. д. Граничная процентная ставка, до которой банки готовы опускаться, чтобы были покрыты расходы на обслуживание ипотеки, составляет от 0,8% до 1%, в зависимости от банка

  • здоровая рыночная борьба банков за клиента, рефинансирование.

Цены на недвижимость

Цены на недвижимость в Словакии будут продолжать расти. И это звучит как Science fiction, однако реалии и многие показатели говорят именно об этом.

Как бы ни парадоксально это для многих из нас звучало, но стоимость недвижимости в Братиславе находится на достаточно адекватном уровне по отношению к многим индексам и не смущает экспертов рынка. Более того, по индексу роста цен на недвижимость, Словакия за последние з года показывает среднестатистические показатели (сса 18% за 3 последних года), если говорить о странах Европы.

По сути Национальный Банк Словакии говорит о том, что рост цен на недвижимость растёт в соответствии с тем, как растёт экономика страны и ещё далеко не находится в состоянии 2008 года, состоянии пузыря (см. график во вложении)

Аргументы:

  • Словакия имеет один из наивысших показателей роста ВВП в Европе. Экономика постоянно растёт (рост ВВП в 2017 году – 3,7%, 2018 – 4,1%, прогноз на 2019 – 4,5%)
  • исторически минимальный уровень безработицы (2018 год – 6,5%, 2,59 млн. работающих – исторический максимум)
  • ежегодный рост номинальной заработной платы, что в свою очередь позволяет семьям размещать деньги и на рынке недвижимости (рост YTY 7,12%)
  • превышение спроса над предложением. Несмотря на то, что в Братиславе мы с вами можем наблюдать много разного рода девелоперских проектов, всё же их в настоящее время не достаточно, чтобы покрыть существующий спрос.

Регулирование со стороны национального банка

Ужесточение условий в ипотечном кредитовании со стороны НБС будет проводиться и далее.

Словакия является одной из быстрозадолживающихся, если так можно сказать, стран Европы, поэтому дабы держать ситуацию под контролем, НБС, по рекомендации ЕЦБ, уже ввёл ограничения по, так называемому, показателю LTV (Loan to Value/соотношение ипотеки к стоимости недвижимости), на сегодняшний момент это 80% (до 90% LTV - не более 20% от общего объёма). Несмотря на то, что банки это условие выполняют, делают они это, так сказать «на грани», используя лучшие приёмы маркетинга, выдавая 79,99% ). Поэтому вполне вероятно, что одним из следующих шагов со стороны НБС будет как раз таки ужесточение этого параметра.

Также с 01.07 прошлого года был введён такой показатель как DTI (Debt to Income/соотношение суммарной задолженности семьи к доходу), говорящий о том, что совокупная задолженность домохозяйства не должна превышать сумму доходов семьи за 96 месяцев.

Ну и банковские расчёты платежеспособности клиента уже содержат такие показатели как финансовый резерв, а также стресс-тест.

Доступность ипотеки для людей с ВНЖ и ПМЖ

Политика словацких банков относительно ипотечного кредитования иностранцев с ВНЖ и ПМЖ не изменится, более того, кредитованием иностранцев банки себе компенсируют постоянное уменьшение числа привлекательного сегмента среди словаков возрастом от 25 до 44 лет. На сегодняшний момент в Словакии официально проживает и работает около 70 000 иностранцев (не включая граждан Евросоюза). Например в Чехии почти 500 000, так что есть куда расти. Поэтому с ежегодным увеличением иностранного контингента в Словакии интерес к кредитованию иностранцев будет только увеличиваться.

Что же мы в итоге имеем?

  • Процентные ставки ещё будут снижаться.
  • Стоимость жилой недвижимости будет и далее расти.
  • Регулирование со стороны официального регулятора (Национальный Банк Словакии) будет ужесточаться.

Vitalii Bilousko, финансовый консультант в Словакии
Facebookhttps://www.facebook.com/VitaliiBilousko/