Почему в Словакии растут цены на недвижимость?

Почему в Словакии растут цены на недвижимость?

Сегодня поговорим с вами о 2 причинах, которые играют ключевую роль в росте цен на недвижимость в Словакии, а именно:

  • Доступное финансирование.
  • Нехватка жилой недвижимости.

Причин, конечно же, больше (Словакия является т.н. хабом сотрудников для многих иностранных компаний, ежегодный стабильный рост средней заработной платы, относительно невысокий уровень безработицы, даже с учётом пандемии и т.д.), но на мой взгляд именно эти 2 оказывают наибольшее влияние.

В этот раз не хочу погружаться в статистические данные, хочу объяснить вам природу этих причин.

Доступное финансирование в Словакии

1. Низкие процентные ставки

Чтобы понять, почему же % ставки по ипотекам, предлагаемые коммерческими банками находятся на таком низком уровне, необходимо копнуть чуть глубже и понять откуда банки берут деньги на это самое финансирование.

Экономики стран Европейского союза находятся в фазе стагнации и для того, чтобы изменить эту ситуацию и оживить их экономики Европейский Центральный Банк (ЕЦБ) выдаёт займы Национальным Банкам стран ЕС под нулевую процентную ставку, ну а те в свою очередь, через коммерческие банки, стимулируют экономику своей страны.

2. Ипотека обеспечена залогом

Сама по себе ипотека не является для банка рисковым кредитным продуктом, потому как обеспечена заложенной недвижимостью и в случае неплатежеспособности клиента, путём продажи недвижимости на аукционе спокойно вернёт себе выданные клиенту денежные средства.

3. Cross selling

Также, как сами банки и признают, ипотека для них не является продуктом, на котором они зарабатывают существенную часть своих доходов. Она скорее является своеобразным, как говорят словаки, «hačíkom», с помощью которого они «цепляют» клиента, продавая ему иные продукты, осуществляя тем самым т.н. «cross selling», компенсируя недополученные доходы с ипотек.

4. Здоровая рыночная конкуренция

Необходимо учитывать и тот факт, что в Словакии создана нормальная рыночная конкурентная среда между банками. Каждый из них борется за клиента и время от времени выходит на рынок с акционным предложением по процентной ставке, добавляя к этому ещё и компенсацию клиенту штрафа за досрочное погашение уже существующей ипотеки в банке-конкуренте при рефинансировании.

Выводы

Процентные ставки при ипотеке и в будущем будут на низком уровне. Как долго? Это будет зависеть от того, как быстро экономки стран Европы выйдут из состояния рецессии. Ну а этого в ближайшем будущем никто не прогнозирует. По крайней мере, если и будет рост, то он не будет таким быстрым, как нам всем этого хочется, хотя конечно же план обновления экономик стран Европы может оказать положительный эффект на рост ВВП стран ЕС.

Нехватка жилой недвижимости

Сразу оговорюсь, что ввиду того, что 90% моих клиентов покупает себе недвижимость в Братиславе и её окрестностях, то позволю себе сделать фокус именно на этом регионе.

1. Мало новых проектов

Как бы нам всем не казалось, что в Братиславе строится много жилой недвижимости, но это нет так. Нет, новые жилищные комплексы действительно появляются, на конец 2020 года в активной фазе был 81 проект, но их мало по сравнению с тем, каков реальный спрос на жилую недвижимость.

2. Хорошие варианты быстро распродаются

Каждый, кто в 2020 или начале 2021 года себе либо купил, либо активно искал жильё, может подтвердить тот факт, что хорошая недвижимость продавалась очень быстро.

3. Влияние пандемии

Пандемия только подлила масло в огонь, привнеся в этот вопрос нестабильности и неопределённости. Ввиду этого некоторые застройщики, которые планировали запускать свои проекты, либо отложили их старт на более поздний срок, либо отказались от своих планов.

4. Бюрократические проволоки

Общаясь с экспертами рынка недвижимости, мне стало ясно, что не способствует решению этому вопросу и законодательная база, которая, во-первых, слишком непрозрачная для крупных западных застройщиков, во-вторых, требует значительных усилий при решении разрешительных вопросов, ну и в-третьих, занимает слишком много времени, порой до 2-3 лет.

Благо в ближайшем будущем намечаются изменения в этом вопросе, так как чиновники собираются принять новый закон в вопросах строительства.

5. Три генерации в одной квартире

Более 50% словаков на данный момент живут тремя генерациями в одной квартире, например, семейная пара живёт с собственными детьми и со своими родителями-пенсионерами. Благо эта тенденция уменьшается и молодые люди всё чаще рассматривают возможность переезда в собственное жильё.

6. Ипотека за счёт арендатора

Многие словаки и не только смотрят на ипотеку не только как на инструмент для решения вопроса с покупкой собственного жилья, но и как возможность решения жилищного вопроса для собственных детей. Как результат берут вторую/третью ипотеку, которую им оплачивает арендатор, ну а через 20-30 лет этот актив становится очищенным от обязательств и к тому же с большой долей вероятности прилично возросшим в цене.

Выводы

Пока ситуация с необходимым количеством жилья в Братиславе и окрестностях не изменится, цены на недвижимость будут и дальше расти. Темп этого роста сложно прогнозировать, так как он зависит от многих факторов, в том числе и от рассмотренного нами ранее фактора доступности финансирования.

Vitalii Bilousko, финансовый консультант в Словакии
Facebook https://www.facebook.com/VitaliiBilousko/